W dzisiejszym artykule postanowiliśmy porównać dwa typy inwestycji – inwestycje w nieruchomości oraz w pasywny portfel inwestycyjny skoncentrowany na globalnym rynku akcji. Przedstawimy wady i zalety obu typów inwestycji oraz ile możemy uzyskać wybierając każdą z nich. Porównamy, ile wysiłku należy włożyć w to, aby uzyskać pożądany wynik, a Tobie pozostawimy ocenę, co ma większy sens.
Inwestować bowiem można na różne sposoby, ale w Polsce utarło się przekonanie, że najlepiej jest inwestować w nieruchomości. Ludzie argumentują to na rozmaite sposoby, na przykład, że „Jak nie sprzedaż to przynajmniej będziesz miał dach nad głową” albo „Nieruchomości będą tylko drożeć” i wiele innych.
Niemniej, klasyczne inwestowanie kojarzy nam się jednak o wiele bardziej z rynkami kapitałowymi, czyli giełdą i przeróżnymi indeksami. Jak wykazało badanie Indeksu Kompetencji Inwestycyjnych, powszechna świadomość i wiedza Polaków na temat inwestowania jest niewielka. Nie dziwi więc fakt, że nie korzystamy w pełni z możliwości pomnażania pieniędzy jakie oferuje współczesny świat. Boimy się i nie rozumiemy. Istnieje jednak prosta alternatywa dla znanej wszystkim typowej inwestycji w nieruchomość – jest nią inwestowanie pasywne. Nieskomplikowane, świetne zarówno dla początkujących jak i zaawansowanych, bo jest niskokosztowe, skuteczne i przede wszystkim banalnie proste, szczególnie jeśli powierzysz zarządzanie inwestycją robodoradcy, który przejmie wszystkie aspekty techniczne i zarządzanie inwestycją na siebie przy bardzo niskiej opłacie.
Potencjał obu typów inwestycji
Porównajmy zatem, jak się ma inwestowanie w nieruchomości do inwestowania pasywnego. To pierwsze jest powszechnienie znanym i stosowanym w Polsce sposobem na pomnażanie oszczędności. To drugie to bez wątpienia pretendent, który jeszcze nie zagościł dobrze w naszej świadomości, ale jest już z nami, dostępny na wyciągnięcie ręki. Sprawdźmy co bardziej się opłaca.
Mowa tutaj o dwóch różnych kalibrach inwestowania. Z jednej strony mamy twarde, przyziemne inwestowanie w nieruchomości, które wymaga dużego kapitału, ciągłego nadzoru, poszukiwania dobrej okazji kupna bądź sprzedaży. Z drugiej strony zaś proste i lekkie inwestowanie pasywne, gdzie można inwestować od niskich kwot. Co więcej, na przykład z pomocą robodoradcy wymaga ono od inwestora maksymalnie kilkunastu minut zaangażowania na początku, po czym można zapomnieć w ogóle o inwestycji, aż do upłynięcia wybranego horyzontu inwestycyjnego.
Nie lekceważmy jednak przeciwnika. Mimo, że inwestowanie pasywne jest proste i przy zastosowaniu odpowiednich rozwiązań nie wymaga praktycznie żadnego wysiłku od inwestora, to w długim horyzoncie daję szansę na pokaźne wyniki. Weźmy za przykład nasz portfel Portu numer 10, który w ostatnich 10 latach uzyskał średnią roczną stopę zwrotu na poziomie 10,1%. Jest to dynamiczny portfel, składający się z ETF-ów akcyjnych o szerokiej globalnej dywersyfikacji.
Teraz, jak się ma do tego stopa zwrotu z długoterminowej inwestycji w nieruchomość, w której nie tylko liczymy na zyski ze wzrostu wartości nieruchomości w czasie, ale także na dodatkowe wpływy z wynajmu?
Zanim jednak przejdziemy do liczb, spójrzmy na wady i zalety obu tych typów inwestowania.
Inwestycja w nieruchomość vs inwestowanie pasywne
Koszt wejścia
Aby kupić mieszkanie lub dom, nawet finansując zakup środkami z kredytu musisz posiadać dużą ilość kapitału na start, by kupić mieszkanie w jednym z większych miast musimy przygotować setki tysięcy złotych. W przypadku inwestowania pasywnego z robodoradcą jakim jest Portu, możesz inwestować już od 100 złotych.
Płynność
Sprzedaż mieszkania lub domu rzadko kiedy odbywa się z dnia na dzień. Często jest to długi proces, niektórzy na kupca muszą czekać latami. Podobnie, aby zakupić nieruchomość często istnieje potrzeba polowania na specjalną okazję. W przypadku inwestowania pasywnego, przedmiotem inwestycji są indeksowe fundusze giełdowe (ETF). Są one notowane na giełdach, dzięki czemu stać się ich właścicielem lub sprzedać je można w ciągu kilku chwil.
Trudność prowadzenia inwestycji
Być może ktoś naiwnie myśli, że nieruchomość wystarczy kupić, a za parę lat sprzedać. Niestety, nie jest to takie proste. Oprócz powyższego, o każde mieszkanie czy dom należy dbać. Aby utrzymać lub zwiększyć wartość obiektu należy dokonywać remontów, organizować wynajem, płacić rachunki oraz załatwiać przeróżne sprawy urzędowe. W przypadku inwestowania pasywnego z robodoradcą, cały wysiłek sprowadza się do wypełnienia ankiety, zatwierdzenia portfela oraz dokonywania regularnych wpłat. Korzystając ze zlecenia stałego przelewu w banku, o inwestycji można nawet zapomnieć na dobrych parę lat.
Dywersyfikacja
Prawidłowo zdywersyfikowana inwestycja w nieruchomości zakładałaby posiadanie dziesiątek budynków i mieszkań w różnych częściach świata, na różnych kontynentach, różnego typu, w centrach miast, na ich obrzeżach i na prowincji. Posiadając na przykład jedno mieszkanie w polskim mieście jako inwestycję, nasza inwestycja jest całkowicie zależna od lokalnego rynku, zarówno jeśli chodzi o konkretną dzielnicę, miasto czy państwo. W przypadku inwestowania pasywnego, w praktyce od 100 złotych można mieć szeroko zdywersyfikowany globalny portfel, który obejmuje na przykład setki akcji i obligacji z różnych stron świata, w dodatku skoncentrowanych na różnych sektorach czy branżach.
Stabilność inwestycji
W przypadku obu typów inwestycji, dopóki nie sprzedasz aktywów to nie zrealizujesz zysku lub straty. Jednak w międzyczasie rynek nieustannie wycenia wartość naszej inwestycji. Zazwyczaj inwestycje w nieruchomości postrzegane są jako stabilniejsze niż na przykład inwestowanie w akcje. Oznacza to, że ich ceny nie wahają się tak znacznie w krótkich odstępach czasu, co może być tylko złudne, bo ceny naszej nieruchomości inwestycyjnej nie możemy sprawdzać na bieżąco, tak jak w przypadku akcji, dlatego często po prostu nie wiemy czy się zmieniło, a jeśli tak to o ile. Jednakże inwestowanie pasywne to nie tylko akcje, bardziej konserwatywne portfele o większej zawartości obligacji również nie charakteryzują się dużą zmiennością.
Dodatkowe przychody
W przypadku posiadania nieruchomości możemy czerpać przychody z wynajmu. Niektórzy traktują to jako pasywny dochód, który jesteśmy w stanie generować dzięki posiadanej nieruchomości. Nie oznacza to, że dzieje się to samo z siebie. Przy założeniu, że nie korzystamy z pośredników, którzy generują dodatkowe koszty, to musimy znaleźć odpowiednich najemców, zapewnić im warunki zgodnie z umową oraz liczyć się z okresami, w których obiekt nie jest wynajęty. Niemniej jednak, środki, które trafiają do nas dzięki wynajmowaniu to przyjemny benefit posiadania nieruchomości na własność.
Mogłoby się wydawać, że inwestowanie pasywne nie oferuje takich możliwości. Nic bardziej mylnego. Fundusze ETF często składają się z akcji spółek, które wypłacają dywidendę. W przypadku funduszy akumulacyjnych (a z takich są złożone wszystkie Portfele na miarę Portu), dywidendy, czyli część zysku, którą zarząd dzieli się z akcjonariuszami, są reinwestowane. Wpływa to pozytywnie na ostateczną wartość inwestycji. Inwestując pasywnie, inwestor mógłby jakąś część inwestycji regularnie wypłacać (na przykład kwotę równą wysokości uzyskiwanych dywidend), zatem korzystanie z dywidend może być również dochodem pasywnym.
Możemy również zadbać o swój dochód pasywny, kiedy oszczędzamy środki przez wiele lat, by wypłacać je sobie na przykład na emeryturę. Wówczas stosując określone reguły, możemy wypłacać sobie konkretną sumę, stale utrzymując uzbieraną kwotę w inwestycji, żyjąc jedynie z odsetek. Tak, jest to możliwe, nawet biorąc pod uwagę inflację, pisaliśmy o tym tutaj.
Potrzeba specjalistycznej wiedzy
Panuje powszechne przekonanie, że inwestowanie w nieruchomości to bardzo prosty mechanizm. Wszyscy też pewnie słyszeliśmy o fliperach nieruchomości i marzy nam się by również osiągnąć sukces na tym rynku. Po prostu kupujesz, a następnie ceny przecież będą tylko rosły, więc po latach sprzedasz z zyskiem. Niewątpliwie często tak się zdarza, ale nie jest to regułą. Tym bardziej, że niejednokrotnie sprzedający miesiącami, jak nie latami, czekają na odpowiednią okazję do sprzedaży. Jednak, osoby z doświadczeniem oraz pewnym zakresem wiedzy odnośnie handlu nieruchomościami, potrafią wybrać nieruchomość we właściwym stanie, we właściwej lokalizacji ograniczając znacznie ryzyko przyszłych problemów ze sprzedażą. Ponadto, wiedzą, kiedy dokonać remontu i w jakim zakresie, aby następnie sprzedać z zyskiem oraz w krótkim czasie. Dlatego, zawód pośrednika nieruchomości wciąż jest tak bardzo popularny i potrzebny, mimo, że „najchętniej poradzilibyśmy sobie bez nich”. Aczkolwiek, poproszenie pośrednika o pomoc wygeneruje nam dodatkowe koszty, co należy mieć na uwadze.
Ale, czy inwestowanie pasywne może być łatwiejsze? Inwestowanie pasywne jest prostsze, ale nie oszukujmy się, jeśli miałbyś zajmować się nim sam, będzie ono wymagało posiadania określonej wiedzy w zakresie tworzenia portfela, wyboru odpowiednich ETF-ów, czy dokonywania obliczeń potrzebnych do rebalancingu. Jednakże, tworzenie portfeli w oparciu o ETF-y jest oparte na podstawowych założeniach inwestowania pasywnego, które są powszechnie znane. Jeśli chcesz możesz zgłębić jego tajniki samodzielnie. Nie musisz stać się ekspertem byś mógł stać się inwestorem, tak jak nie każdy z nas zna wszystkie mechanizmy działania np. telefonu komórkowego czy Internetu – nasza niewiedza nie powstrzymuje nas od korzystania z tych urządzeń. Podobnie może być z inwestowaniem pasywnym, skorzystanie z robodoradcy sprawi, że będziesz miał tę odpowiednią dla siebie inwestycje po kilku kliknięciach.
W obu przypadkach, osoba niedoświadczona powinna skorzystać z pomocy pośrednika, aby możliwie jak najlepiej zainwestować swój kapitał. Co się jednak bardziej opłaci?
Na czym inwestor wyjdzie lepiej?
Teraz przejdźmy do liczb. Na bazie realistycznych cen, które wzięliśmy z GUS-u oraz artykułów branżowych wyliczymy średnią roczną stopę zwrotu jaką jest w stanie wygenerować inwestycja w nieruchomość.
Zatem, dla porównania inwestowania w nieruchomości z inwestowaniem pasywnym, weźmiemy pod uwagę dwie inwestycje. Inwestycję w Portfel na miarę Portu numer 10, jest to czysto akcyjny portfel, a więc świetnie reprezentuje on rynki kapitałowe jako całość, oraz inwestycję w mieszkanie o powierzchni 50 m2 w jednym z 6 największych miast w Polsce.
Śledzenie wyników portfela jest dosyć proste i sprowadza się do zwykłego porównania cen w różnym czasie. Inaczej jest z inwestycją w nieruchomość, bowiem, aby całe porównanie miało sens, musi ona spełnić szereg założeń. Uznaliśmy, że na potrzeby artykuły porównywalna będzie inwestycja w mieszkanie o następujących parametrach.
Źródło: GUS na podstawie danych PONT Info Nieruchomości
Będzie to mieszkanie o powierzchni 50 m2 kupione na końcu 2012 roku za cenę 300 000 złotych w jednym z 6 największych miast w Polsce. Cenę wzięliśmy z opracowań GUS-u. Kupując, inwestor musiał zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC), dlatego ostateczna cena to 306 000 złotych. Mieszkanie zostało kupione już po remoncie, a zatem zakładamy jego pierwszy remont po 5 latach. Aby sztucznie nie zawyżyć kosztów, na bazie artykułów branżowych z 2017 i końca 2016 roku wyliczyliśmy, że drobny remont, odświeżający mieszkanie wyniósłby już ze wszystkim około 28 800 złotych. Inwestor zdecyduje się sprzedać mieszkanie po 10 latach na koniec 2022 roku. Jednak, po tak długim czasie mieszkanie potrzebowałoby już generalnego remontu. Na podstawie aktualnych dla tego okresu artykułów branżowych wyliczyliśmy, że taki remont na koniec 2022 roku wyniósłby inwestora co najmniej 37 600 złotych.
Następnie, wraz z początkiem 2023 roku, mieszkanie zostało sprzedane za 480 000 złotych. Ponadto, przez okres 10 lat było ono stale wynajmowane przez około 95% czasu. Wartość miesięcznego najmu zmieniała się w czasie, a jej dokładne wartości odpowiadające cenom najmu w 6 największych miastach Polski, wzięliśmy z opracowań GUS-u.
Ostatecznie średnia roczna stopa zwrotu z inwestycji w takie mieszkanie wyniosła 8,5%.
Źródło: GUS na podstawie danych NBP
Nasz portfel numer 10 przez ostatnie 10 lat osiągał z kolei średnio wynik 10,1% rocznie. Porównanie obu wyników inwestycji jest bardzo proste. Roczna stopa zwrotu 8,5% jest niższa od 10,1%. Inwestując w Portfel na miarę Portu Twój kapitał ma szansę na większe lub porównywalne zyski.
Prościej, skuteczniej i dla każdego?
Teraz, wyobraź sobie, że inwestor, który inwestuje z Portu nie musi robić nic. Wystarczy, że zacznie inwestować. Pieniądze pracują na niego same. Oczywiście, ten zysk wypracowują spółki, które wspiera jego kapitał, a w ten sposób inwestor uzyskuje wynagrodzenie za poniesione ryzyko. Nie jest to zatem tak, że pieniądze biorą się znikąd, ale z perspektywy inwestującego na Portu, wygląda to właśnie tak.
Zwykłe kupienie mieszkania i jego sprzedaż po 10 latach wymaga z kolei ogromu pracy (warto zaznaczyć, że w przypadku omawianej inwestycji w nieruchomość nie założyliśmy skorzystania z pomocy pośrednika, co dodatkowo obniżyłoby roczną stopę zwrotu, natomiast wynik portfela Portu jest już obniżony o opłaty). Kupno, przeprowadzenie remontów, organizacja i zarządzanie wynajmem nieruchomości, załatwianie spraw urzędowych, sprzedaż i wiele innych czynności koniecznych, aby utrzymać nieruchomość to nie tylko koszty dodatkowe, ale także wysiłek psychiczny i fizyczny, który inwestor musi włożyć w powodzenie inwestycji. Nie mówiąc już o tym, że to wszystko łącznie zabiera mnóstwo czasu.
Nauczmy się postępować mądrze
W porównaniu z osiągającym zbliżone wyniki inwestowaniem pasywnym w portfele Portu, ze względu na nakład pracy, inwestowanie w nieruchomości wydaje się niemal bezsensowne. Właśnie to muszą uświadomić sobie polscy inwestorzy. Da się prościej, mądrzej i efektywniej pomnażać swoje pieniądze. Wystarczy być jedynie cierpliwym i właściwie dopasować swoją inwestycję do swoich możliwości, co na przykład z Portu i tak zajmuje dosłownie parę minut.
Tak naprawdę, stopa zwrotu z inwestycji w nieruchomość może być jeszcze niższa, a to z tego względu, że nie każdy wynajmuje swoje mieszkanie. Mnóstwo mieszkań stoi pustych. Ludzie boją się złych lokatorów. Posiadając mieszkanie, wszystko to, co się z nim dzieje generuje namacalny stres i szereg sytuacji, które niejednokrotnie należy rozwiązać natychmiast, na przykład w związku z naprawami, koniecznością fizycznego stawienia się w obiekcie ze względu na pomiary gazu, prądu czy różnego rodzaju napraw w budynku itp.
Twoja inwestycja pasywna każdego dnia będzie zmieniać wartość, a zmieniająca się sytuacja na rynku będzie wpływać na jej ceny. Niejednokrotnie, szczególnie na początku możesz być w stracie. Niemniej jednak nie musisz zazwyczaj reagować na te zmiany. To byłoby sprzeczne z filozofią inwestowania pasywnego. Posiadanie nieruchomości zmusza Cię do różnych reakcji, a tymczasem sensem inwestowania pasywnego jest niereagowanie na zmienność rynku i problemy rożnych segmentów, w które zainwestowałeś. Jedyne co musisz zrobić, to czekać na upłynięcie horyzontu inwestycyjnego, to wszystko. Jest to, aż tak proste. W dodatku, właśnie za taką bierność i wytrzymałość jesteś wynagradzany w momencie, w którym zrealizuje się potencjał inwestycji na koniec horyzontu inwestycyjnego.
Więcej o nieruchomościach i alternatywach inwestowania w nieruchomości piszemy w artykule wyjaśniającym co to jest REIT.
—————————————————————–
Na co zwrócić uwagę po przeczytaniu artykułu?
– Artykuł nie jest rekomendacją inwestycyjną, a Portu nie świadczy usługi doradztwa inwestycyjnego.
– W artykule posłużono się teoretycznymi stopami zwrotu nie uwzględniającymi zmienności obserwowanej na rynkach finansowych. Zaprezentowane wyliczenia mają więc charakter wyłącznie poglądowy.
– Historyczne wyniki inwestycji nigdy nie są gwarancją przyszłych zysków.
– Inwestycje na rynkach kapitałowych są zawsze ryzykowne.
– Portu nie gwarantuje osiągnięcia zysków z inwestycji.
– Nie jesteś pewien, jaki profil ryzyka jest dla Ciebie odpowiedni? Wypełnij naszą ankietę inwestycyjną, by to sprawdzić.
– Niniejszy artykuł jest materiałem marketingowym.
Darek jest odpowiedzialny za komunikację z naszymi klientami, kontroluje nowe rejestracje i odpowiada na pytania klientów. Oprócz tego pisze artykuły, w których przybliża tematy związane z oszczędzaniem, inwestowaniem i gospodarką. W wolnych chwilach śledzi nowości z zakresu biznesu oraz marketingu cyfrowego. Interesuje się muzyką oraz uwielbia spędzać czas na łonie przyrody.
Na co zwrócić uwagę po przeczytaniu artykułu?
– Artykuł nie jest rekomendacją inwestycyjną, a Portu nie świadczy usługi doradztwa inwestycyjnego.– Historyczne wyniki inwestycji nigdy nie są gwarancją przyszłych zysków.– Inwestycje na rynkach kapitałowych są zawsze ryzykowne.– Portu nie gwarantuje osiągnięcia zysków z inwestycji.– Nie jesteś pewien, jaki profil ryzyka jest dla Ciebie odpowiedni? Wypełnij naszą ankietę inwestycyjną, by to sprawdzić.– Niniejszy artykuł jest materiałem marketingowym.
