Podobne artykuły
Polacy kochają nieruchomości. Mieszkanie można zobaczyć, dotknąć i wynająć. Daje poczucie bezpieczeństwa, bo jest czymś namacalnym.
Akcje dla wielu osób nadal brzmią abstrakcyjnie. Wykresy, notowania i historie o giełdowych krachach sprawiają, że znaczna część Polaków traktuje je z dystansem. Mieszkanie na wynajem wydaje się prostsze i bezpieczniejsze.
Tylko czy rzeczywiście tak jest? Warto spojrzeć na liczby i sprawdzić, gdzie łatwiej budować majątek w długim terminie.
Z tego artykułu dowiesz się:
- czym różni się inwestowanie w akcje od inwestowania w nieruchomości,
- która z tych klas aktywów historycznie przynosiła wyższe stopy zwrotu,
- jakie ryzyka wiążą się z akcjami, a jakie z nieruchomościami,
- jak kredyt wpływa na potencjalny zysk i ryzyko inwestycji,
- dlaczego jedno mieszkanie nie zapewnia dobrej dywersyfikacji,
- jak zacząć inwestować w akcje i ETF-y od niewielkich kwot.
Akcje czy nieruchomości? Dwa różne sposoby inwestowania
Inwestowanie w nieruchomości najczęściej oznacza zakup mieszkania, domu albo działki. Zysk może pochodzić zarówno z wynajmu, jak i ze wzrostu wartości nieruchomości w czasie. Dla wielu osób jest to także sposób na ochronę oszczędności przed inflacją.
Akcja to papier wartościowy, który potwierdza udział w kapitale spółki. Kupując akcje, stajesz się jednym z jej współwłaścicieli. Zyskujesz prawo do udziału w zyskach, na przykład poprzez dywidendy, a także możliwość głosowania podczas walnych zgromadzeń. Im większy pakiet akcji posiadasz, tym większy jest Twój wpływ na podejmowane decyzje.
W praktyce kupując akcje Apple czy Nvidii, stajesz się współwłaścicielem tych firm. Uczestniczysz w ich rozwoju i korzystasz ze wzrostu ich wartości.
Nieruchomości są lokalne, akcje pozwalają inwestować globalnie
Nieruchomość jest aktywem lokalnym. Jej wartość zależy od sytuacji w konkretnym kraju, mieście, dzielnicy, a czasem nawet na jednym osiedlu. Znaczenie mają między innymi demografia, komunikacja, rynek pracy, podatki i przepisy.
Rynek akcji daje znacznie większe możliwości dywersyfikacji. Bez wychodzenia z domu możesz inwestować w firmy ze Stanów Zjednoczonych, Europy, Japonii czy Indii. Zamiast przeznaczać większość kapitału na jedno mieszkanie, możesz stopniowo budować portfel oparty na wielu spółkach i regionach.
W długim terminie akcje rosły znacznie szybciej
Argument za inwestowaniem w nieruchomości często brzmi prosto. Ceny mieszkań zawsze rosną. Nie jest to jednak prawda. Na rynku nieruchomości również zdarzają się okresy stagnacji i spadków. Nic nie gwarantuje, że w przyszłości będzie inaczej.
Ceny mieszkań zazwyczaj zmieniają się wolniej niż notowania akcji. Wynika to między innymi z niższej płynności rynku. Mieszkania nie da się sprzedać kilkoma kliknięciami, dlatego zmiany jego wartości są mniej widoczne i bardziej rozłożone w czasie.
Co jednak pokazują dane z dłuższego okresu? Gdy porównujemy akcje z nieruchomościami, różnica okazuje się wyraźna.
Różnica jest wyraźna. 100 tys. dolarów zainwestowane w 1987 roku w amerykański rynek akcji w lutym 2026 roku było warte ponad 2,5 mln dolarów. W przypadku nieruchomości wartość inwestycji wzrosła do nieco ponad 500 tys. dolarów.
Wykres porównuje wyłącznie wzrost cen obu klas aktywów. Nie uwzględnia dodatkowego dochodu, który mogą generować. W przypadku akcji są to dywidendy, a w przypadku nieruchomości czynsz z najmu.
Dochód z najmu bywa procentowo wyższy niż stopa dywidendy. Trzeba jednak pamiętać o kosztach utrzymania mieszkania, remontach, wyposażeniu, podatkach oraz okresach bez najemcy. Sam wzrost cen pokazuje więc tylko część obrazu. Mimo to różnica na korzyść rynku akcji jest znacząca.
Ryzyko i zmienność akcji oraz nieruchomości
Zmiany cen akcji potrafią wzbudzać emocje. Wystarczy kilka gorszych sesji, aby pojawiły się nagłówki o krachu, a część inwestorów zaczęła nerwowo sprawdzać stan swojego portfela.
Akcje są bardziej zmienne w krótkim terminie. Ich ceny mogą spadać pod wpływem słabszej koniunktury, gorszych wyników finansowych, wzrostu stóp procentowych, niepewności geopolitycznej czy nawet wypowiedzi bardziej wpływowych polityków. W przypadku pojedynczych spółek ryzyko jest jeszcze większe. Firma może stracić przewagę konkurencyjną, popaść w problemy finansowe, a w skrajnym przypadku nawet zbankrutować. Inwestor może wtedy stracić całość zainwestowanych środków. Dlatego tak ważna jest dywersyfikacja.
Nieruchomości też mają swoje ryzyka
Z nieruchomościami jest inaczej. Nie obserwujemy codziennie, jak zmienia się wartość naszego mieszkania. Nie oznacza to jednak, że są pozbawione ryzyk.
Wartość mieszkania może spaść, jeśli pogorszy się sytuacja w okolicy, spadnie popyt na najem albo wzrosną koszty utrzymania. Istotnym ryzykiem w długim terminie jest również demografia. W Polsce problem starzenia się społeczeństwa i spadku liczby ludności jest szczególnie widoczny. Nie musi to oznaczać spadku cen mieszkań w największych miastach, ale może coraz mocniej uderzać w mniejsze miejscowości i gorsze lokalizacje.
Dochód pasywny z nieruchomości i akcji. Najem mieszkania czy dywidendy
Jednym z głównych argumentów za inwestowaniem w nieruchomości jest regularny dochód z najmu. W Polsce wynajem mieszkania przynosi około 3-6% brutto rocznie. Wynik zależy jednak od miasta, lokalizacji, standardu nieruchomości i kosztów finansowania.
Dochód pasywny można uzyskiwać również na rynku akcji. Spółki dzielą się częścią zysków z akcjonariuszami poprzez dywidendy. W Stanach Zjednoczonych są one najczęściej wypłacane raz na kwartał, a w Polsce zazwyczaj raz w roku.
Dywidenda to jednak tylko jedna z części potencjalnego zysku z akcji. Wartość portfela rośnie przede wszystkim wraz z rozwojem firm i zwiększaniem ich zysków.
W przypadku mieszkania trzeba natomiast pamiętać o kosztach i obowiązkach. Remonty, naprawy, wymiana sprzętu, szukanie najemców czy okresy bez wynajmu pochłaniają czas i pieniądze.
Mieszkanie może zapewniać regularny dochód. Nie zawsze oznacza jednak inwestycję, która nie wymaga żadnego zaangażowania. Czasem bardziej przypomina dodatkową pracę.
Inwestowanie w akcje i nieruchomości a dźwignia finansowa
Jedną z przewag nieruchomości jest możliwość wykorzystania dźwigni finansowej. Aby kupić mieszkanie, nie trzeba od razu dysponować całą potrzebną kwotą. Część ceny można pokryć wkładem własnym, a resztę sfinansować kredytem. Jeśli wartość nieruchomości rośnie, zwiększa to potencjalną stopę zwrotu z własnego kapitału.
Dźwignia działa jednak w obie strony. Kredyt oznacza odsetki, wieloletnie zobowiązanie i większą wrażliwość na zmiany stóp procentowych. Jeśli wartość mieszkania spada, strata liczona jest od pełnej ceny nieruchomości, a nie tylko od wniesionego wkładu własnego.
Na rynku akcji również można korzystać z dźwigni, na przykład za pomocą kontraktów terminowych, CFD czy niektórych strategii opcyjnych. Są to jednak bardziej złożone instrumenty, które służą głównie do spekulacji lub zabezpieczania pozycji. Dla początkującego inwestora długoterminowego nie są dobrym wyborem.
W przypadku nieruchomości kredyt jest często podstawą całej inwestycji. Na giełdzie rozsądny inwestor długoterminowy zazwyczaj dźwigni unika.
Próg wejścia w akcje i nieruchomości
Przy wyborze akcje czy nieruchomości istotne znaczenie ma również próg wejścia. Zakup mieszkania wymaga dużego kapitału. Nawet niewielka kawalerka kosztuje dziś kilkaset tysięcy złotych. Dla większości osób oznacza to konieczność zaciągnięcia kredytu na wiele lat.
Do ceny nieruchomości trzeba doliczyć również dodatkowe wydatki, między innymi opłaty notarialne, podatek PCC w przypadku części transakcji, remont, wyposażenie, ubezpieczenie i bieżące koszty utrzymania.
W przypadku akcji i ETF-ów próg wejścia jest minimalny. Nie trzeba podpisywać aktu notarialnego ani przeznaczać na inwestycję kilkuset tysięcy złotych. W Portu można zacząć już od 100 złotych.
Dzięki temu portfel można budować stopniowo, na przykład inwestować regularnie przelewając, stałą kwotę każdego miesiąca. Regularne inwestowanie można również w dużej mierze zautomatyzować. Wystarczy ustawić stałe zlecenie przelewu. Nie trzeba przy tym codziennie śledzić notowań ani poświęcać czasu na obowiązki związane z obsługą nieruchomości.
Nieruchomości i akcje a dywersyfikacja
Ze względu na wysoki koszt zakupu nieruchomości trudno zbudować dobrze zdywersyfikowany portfel. Jeśli większość oszczędności przeznaczymy na jedno mieszkanie, nasze bezpieczeństwo finansowe zależy od jednej inwestycji. Jednego miasta, jednej dzielnicy, jednego osiedla i często jednego najemcy.
Wystarczy pogorszenie sytuacji na lokalnym rynku pracy, zmiana charakteru okolicy albo spadek zainteresowania daną lokalizacją, aby wartość nieruchomości zaczęła spadać.
Na rynku akcji wygląda to inaczej. Nawet przy niewielkich kwotach można inwestować globalnie. Za pomocą ETF-ów da się kupić udziały w setkach, a nawet tysiącach firm z różnych branż i regionów świata.
Dzięki temu problemy jednej spółki albo słabsza koniunktura w jednym kraju nie muszą mieć dużego wpływu na cały portfel. Dywersyfikacja nie eliminuje całkowicie ryzyka inwestycyjnego. Pomaga jednak znacząco je ograniczyć.
Akcje czy nieruchomości? Co wybrać
Nie ma jednej odpowiedzi dobrej dla każdego inwestora. W długim terminie rynek akcji historycznie oferował wyższe stopy zwrotu niż nieruchomości. Akcje i ETF-y mają także niższy próg wejścia, pozwalają inwestować regularnie i znacznie łatwiej zbudować zdywersyfikowany portfel.
Ich zaletą jest również większa płynność. W razie potrzeby można szybko sprzedać część portfela i odzyskać gotówkę. Trzeba jednak zaakceptować większe wahania cen w krótkim terminie i nauczyć się panować nad emocjami.
Nieruchomości także mają swoje mocne strony. Pozwalają wykorzystać dźwignię finansową, mogą zapewniać regularny dochód z najmu i dla wielu osób są bardziej namacalną formą lokowania kapitału.
Mogą więc stanowić dobre uzupełnienie portfela, szczególnie gdy inwestor zgromadził już duży majątek i chce rozłożyć ryzyko pomiędzy różne klasy aktywów.
Problem pojawia się dopiero wtedy, gdy beton staje się jedynym sposobem na budowanie majątku. Nieruchomości mogą być częścią dobrze przemyślanej strategii. Nie koniecznie powinny jednak być jej fundamentem.
Jak zacząć inwestować w akcje i ETF-y
Ekspozycję na rynek akcji można uzyskać w prosty sposób za pośrednictwem platformy inwestycyjnej Portu.
Jednym z dostępnych rozwiązań są Portfele na miarę. To gotowe portfele złożone z ETF-ów, które są dopasowywane do profilu ryzyka inwestora. Pozwalają inwestować globalnie bez konieczności samodzielnego wybierania pojedynczych spółek.
Portu automatycznie dba także o utrzymanie odpowiednich proporcji aktywów w portfelu. Regularne inwestowanie można natomiast uprościć, ustawiając stałe zlecenie przelewu.
Osoby, które chcą mieć większy wpływ na skład portfela, mogą skorzystać ze Strategii własnych i tematycznych. Pozwalają one samodzielnie dobierać akcje, ETF-y oraz inne instrumenty i ustalać ich udział w portfelu.
Podsumowanie
Nieruchomości mają swoje zalety. Są namacalne, mogą przynosić regularny dochód z najmu i pozwalają wykorzystać kredyt. Nic dziwnego, że dla wielu osób pozostają pierwszym wyborem. Nie oznacza to jednak, że są najlepszym sposobem na budowanie majątku.
Akcje mają znacznie niższy próg wejścia, łatwiej je sprzedać i pozwalają inwestować w setki firm z różnych części świata. W długim terminie historycznie przynosiły również wyższe stopy zwrotu.
Odpowiedź na pytanie akcje czy nieruchomości nie musi więc oznaczać wyboru wyłącznie jednej klasy aktywów. Nie chodzi o to, aby skreślać nieruchomości. Dobrze wybrane mieszkanie może być wartościowym elementem portfela. Warto jednak pamiętać, że inwestowanie w nieruchomości też niesie za sobą ryzyko. Szczególnie wtedy, gdy staje się jedynym pomysłem na inwestowanie oszczędności.
FAQ
Na co zwrócić uwagę po przeczytaniu artykułu?
– Artykuł nie jest rekomendacją inwestycyjną, a Portu nie świadczy usługi doradztwa inwestycyjnego.
– Historyczne wyniki inwestycji nigdy nie są gwarancją przyszłych zysków.
– Inwestycje na rynkach kapitałowych są zawsze ryzykowne.
– Portu nie gwarantuje osiągnięcia zysków z inwestycji.
– Nie jesteś pewien, jaki profil ryzyka jest dla Ciebie odpowiedni? Wypełnij naszą ankietę inwestycyjną, by to sprawdzić.
– Niniejszy artykuł jest materiałem marketingowym.
Andrzej jest analitykiem rynków finansowych w Portu, licencjonowanym Doradcą Inwestycyjnym oraz zwolennikiem pasywnego inwestowania. Specjalizuje się w analizie rynków oraz tworzeniu materiałów edukacyjnych z zakresu inwestycji i finansów, które pomagają inwestorom lepiej zrozumieć świat finansów. Interesuje się również geopolityką i ekonomią. Poza pracą gra na perkusji w zespole muzycznym i uwielbia spędzać czas w górach.
