Inwestowanie w nieruchomości jest w Polsce bardzo popularne. Dla wielu ludzi nieruchomości są konserwatywnym sposobem na pomnażanie pieniędzy, pomagając im uzyskać stabilne przychody na przykład dzięki regularnym wpływom z wynajmu. Jednakże wysokie ceny nieruchomości i drogie, wysoko oprocentowane kredyty hipoteczne sprawiają, że ten sposób inwestowania jest obecnie mało dostępny, a dla wielu zakup nieruchomości jest w ogóle nieosiągalny. Co więcej, wiele osób nie bierze pod uwagę istotnego kosztu bezpośredniego inwestowania w nieruchomości – kosztu swojego czasu. Na szczęście istnieją inne sposoby jak uzyskać ekspozycję na rynek nieruchomości, a to bez względu na to, ile masz pieniędzy. Prawdopodobnie najlepszą alternatywą jest inwestowanie w fundusze inwestycyjne nieruchomości (REIT) lub w firmy, które budują i zarządzają nieruchomościami za pośrednictwem funduszy giełdowych ETF. Taką możliwość daje właśnie Portu. W ramach Własnych strategii oferujemy klientom ekspozycję na inwestycje związane z nieruchomościami, między innymi poprzez instrument o nazwie „Firmy z branży nieruchomości (globalne)”. Jest to fundusz giełdowy składający się z ponad 300 spółek działających w sektorze nieruchomości. Nie są one wybierane losowo, muszą spełniać określone kryteria. Uwzględniane są na przykład spółki:
- Działające w sektorze nieruchomości w krajach rozwiniętych (za wyjątkiem Grecji).
- Mające perspektywę wysokości dywidendy wyższą niż 2% rocznie.
Ten ETF jest akumulacyjny, oznacza to, że dywidendy są reinwestowane, a zatem posiadający udziały inwestor nie otrzymuje ich w formie pieniężnej, co nie generuje obowiązku podatkowego z tego tytułu. Środki z dywidend trafiają z powrotem do funduszu, dzięki czemu fundusz dysponuje większym kapitałem, który może podlegać aprecjacji. Wypłatę dywidend, czyli możliwość „pasywnej renty” oferuje inny instrument dostępny na Portu, który również koncentruje się na nieruchomościach, ale tylko na rynku europejskim.
REIT-y – główny składnik
Najważniejszą częścią tego instrumentu są spółki inwestujące w nieruchomości, które pod pewnymi względami różnią się od tradycyjnych spółek giełdowych. Można je wyobrazić sobie jako fundusze, które zamiast posiadania akcji firm, posiadają całe nieruchomości. Na rynku amerykańskim, aby dana firma mogła być uznana za REIT musi posiadać co najmniej 75% swoich udziałów w nieruchomościach, podobnie co najmniej 75% zysków takiej firmy również powinno pochodzić z nieruchomości. Co najmniej 90% zysku musi być wypłacane akcjonariuszom. Tak konkretne wymagania jednoznacznie klasyfikują te spółki i pomagają inwestorom mieć lepsze pojęcie o tym, w co inwestują.
W ramach instrumentu „Firmy z branży nieruchomości (globalne)” można znaleźć kilka rodzajów spółek inwestujących w nieruchomości. Należą do nich:
REIT-y detaliczne – blisko jedna piąta składu instrumentu inwestycyjnego tworzą REIT-y, które koncentrują się na wynajmie powierzchni handlowych. Najczęściej są one właścicielami centrów handlowych, pasaży handlowych czy nawet innych mniejszych nieruchomości handlowych. W czasie, w którym gospodarka ma się dobrze jest to bardzo intratny biznes. Właściciele nieruchomości mają z klientami podpisane długoterminowe umowy najmu, a najemcy mogą przy okazji korzystać z popularności sklepów znajdujących się w tym samym centrum handlowym. Sytuacja wygląda gorzej w czasach recesji, kiedy ludzie oszczędzają na zakupach. Biznes spowalnia, a zagrożenie zaprzestaniem spłaty najemnego przez wynajmujących rośnie, zmniejsza się też zapotrzebowanie na wynajem powierzchni handlowych. Detaliczne REIT-y dostarczają więc bardzo interesującą dywidendę i relatywnie wysoką zmienność, która powiązana jest ze stanem gospodarki. W ramach ETF-u do tej grupy spółek należą Simon Property Group (SPG) lub Realty Income Corporation (O).
REIT-y biurowe – Kolejną szeroko reprezentowaną kategorią w ramach omawianego ETF-u są REIT-y, które kupują i zarządzają przestrzeniami biurowymi. Chociaż w okresie przed pandemią cieszyły się niesłabnącą popularnością, do takiego stopnia, że mówiło się o ich przewartościowaniu, to ostatnie lata przyniosły sporą zmianę w tym kontekście. Wymuszony przez lockdowny powszechny „home office” pokazał, że praca w biurze nie zawsze jest koniecznością, co wzbudziło obawy inwestorów o zapotrzebowanie na powierzchnie biurowe w przyszłości. Co prawda, okres pandemii najwyraźniej jest już za nami, aczkolwiek wysokie stopy procentowe sprawiają, że ceny powierzchni biurowych obecnie utrzymują się na niskich poziomach, co może wskazywać na niedoszacowanie wartości tego typu REIT-ów, a zatem mogą one stanowić ciekawą okazję inwestycyjną, tym bardziej, że coraz częściej słyszy się, że firmy preferują, aby ich pracownicy ponownie większość czasu pracowali z biur. Inwestycje w nieruchomości biurowe zachowują się podobnie jak te w przestrzenie handlowo-usługowe, cechują się długoterminowymi wynajmami i dużą wrażliwością na cykl gospodarczy. W ramach ETF-u reprezentowane są na przykład przez firmę Boston Properties (BXP) czy Kilroy Realty (KRC).
REIT-y mieszkanowe – Część REIT-ów uwzględnionych w instrumencie specjalizuje się w kupowaniu i wynajmowaniu powierzchni mieszkalnych osobom fizycznym. Zazwyczaj firmy te kupują nieruchomości w wielkich miastach, gdzie wysokie ceny mieszkań sprawiają, że bardziej opłacalne jest wynajmowanie nieruchomości. Wyceny są często zależne od aktualnej sytuacji na rynku pracy. Duża liczba wolnych miejsc pracy prowadzi do napływu nowych mieszkańców, a tym samym zwiększonego zainteresowania wynajmem. Przykładem firm zajmujących się tego typu działalnością w ramach omawianego ETF-u są AvalonBay Communities (AVB) lub Equity Residential (EQR).
REIT-y hotelarskie – Mniejsza część struktury instrumentu tworzą także REIT-y, które inwestują w hotele, motele i inne obiekty noclegowe. Także w tym przypadku chodzi o biznes wyraźnie dotknięty przez pandemię, która przyczyniła się do ochłodzenia zainteresowania. Jeśli chodzi o związek z gospodarką to ten sektor jest najprawdopodobniej najbardziej wrażliwy na rozwój sytuacji ekonomicznej, której zawirowania wyraźnie wpływają na wycenę takich spółek. Przykładem takiej firmy w ramach ETF jest Apple Hospitality REIT (APLE), która jest właścicielem kilkuset budynków hotelowych, włącznie z niektórymi pod marką Marriott czy Hilton.
REIT-y zdywersyfikowane i inne – Podobnie jak Ty dywersyfikujesz swój portfel, wiele REIT-ów dywersyfikuje swoje inwestycje. W rezultacie uwzględniają one w swym portfelu różne rodzaje budynków, co z jednej strony może skutkować utratą przewagi konkurencyjnej, ale z drugiej strony dać zabezpieczenie w przypadku, w którym jeden z obszarów ich działalności doświadczałby pogorszenia koniunktury. Warto zwrócić uwagę również i na inne typy REIT-ów -niektóre kupują jedynie obiekty medyczne, inne specjalizują się w powierzchniach magazynowych. Zaletą inwestowania w oferowany przez nas zdywersyfikowany ETF jest ekspozycja na wszystkie te obszary.
Jednak na ETF nie składają się jedynie REIT-y, ale również klasyczni deweloperzy, którzy inwestują pieniądze w budowę różnego typu nieruchomości w celu ich późniejszej sprzedaży. Przykładem takiej firmy jest japońska firma Mitsubishi Estate.
Zalety i wady inwestowania w REIT-y
Stabilna dywidenda
Spółki nieruchomościowe oferują zazwyczaj wysoką dywidendę, która w przypadku najliczniej reprezentowanych REIT-ów nie zależy od decyzji zarządu, ale od wcześniej ustalonych zasad. W przypadku tego instrumentu wysokość dywidendy zazwyczaj waha się w granicach 2-2,5% i jest w całości reinwestowana. To zapewnia pewną stabilizację, choć sama wartość może podlegać znacznym wahaniom. Wysoka dywidenda oczywiście mogłaby być również wadą. Jeśli spółka jest zobowiązana rozdzielić część swojego zysku akcjonariuszom, ogranicza to jej możliwości na realizowanie nowych projektów, a w ten sposób spowalnia to jej wzrost.
Wysoki potencjał rentowności
Firmy zajmujące się nieruchomościami czerpią zyski zarówno z ich wynajmu jak i wzrostu ich wartości. W odróżnieniu od możliwości zwykłych ludzi, portfele z nieruchomościami omawianych spółek są zarządzane przez profesjonalistów, którzy non stop monitorują rynek i potrafią wykorzystywać różne sprzyjające okazje. To sprawia, że inwestycje w REIT-y w połączeniu z ich wysokimi dywidendami są bardzo interesującą okazją, w której łączy się dość dobre zabezpieczenie ryzyka oraz potencjał na całkiem wysoki zwrot.
Dostęp do rynku nieruchomości
Jedną z największych korzyści, którą zapewnia ta inwestycja jest bardzo łatwy dostęp do rynku nieruchomości. Jak już wspomnieliśmy na początku, inwestycje w nieruchomości wymagają, oprócz posiadania dużej ilości czasu, również dużego kapitału. Przy mniejszym portfelu zakup nieruchomości może znacząco zmienić rozkład inwestycji prowadząc do zmniejszenia dywersyfikacji. Fundusze nieruchomości notowane na giełdzie oferują możliwość, jak przyłączyć się do tego rynku z mniejszym kapitałem bez uszczerbku dla dystrybucji inwestycji. Innymi słowy, są maksymalnie zdywersyfikowane pod względem obszarów rynku nieruchomości oraz ze względu na wielką liczbę spółek.
Dywersyfikacja portfela
Ze względu na to, że kupowanie nieruchomości wymaga dużego kapitału, wielu inwestorów ignoruje tę część portfela. Jednak większość ekspertów zgadza się, że nieruchomości powinny być składnikiem portfela również w przypadku drobnych inwestorów. Branża nieruchomości różni się od rynku akcji, dzięki czemu często może zapewnić przeciwwagę właśnie dla akcji i obligacji.
Wysoka płynność
W odróżnieniu od klasycznego posiadania nieruchomości, zaletą inwestowania w funduszw nieruchomościowe jest wysoka płynność. W momencie, w którym zdecydujesz się sprzedać swoje udziały, możesz to zrobić od razu, bez konieczności współpracy z agentami nieruchomości i niepotrzebnych kosztów. Eliminuje to jeden z głównych problemów, które nieruchomości niosą z perspektywy inwestycyjnej.
Zależność od stóp procentowych
Mówiąc najprościej, jeśli stopy procentowe rosną, akcje spółek z sektora nieruchomości spadają. Dotyczy to również zwykłych akcji, ale w przypadku nieruchomości, a zwłaszcza w przypadku REIT-ów ta korelacja jest bardzo silna. Powód jest stosunkowo prosty. Inwestorzy obliczają premię za rentowność w stosunku do wolnych od ryzyka obligacji rządowych. Wyobraźmy sobie sytuację, w której rentowność 10-letnich amerykańskich obligacji skarbowych wynosi 2%, a stopa dywidendy funduszu nieruchomości wynosi 4%. Jeśli stopy procentowe w gospodarce wzrosną, a rentowność obligacji rządowych wzrośnie do 3%, wymagana rentowność funduszu nieruchomości również powinna wzrosnąć. Jak przedstawiono na pierwszym wykresie, obowiązuje tu odwrotna zależność. Aby rentowność wzrosła, musi nastąpić spadek wartości.
Oczywiście zależność ta nie obowiązuje bezwarunkowo i zawsze, co ostatnio pokazała pandemia koronawirusa. Stopy procentowe gwałtownie spadły, ale jednocześnie spadły również wyceny nieruchomościowych funduszy inwestycyjnych. Obawy inwestorów dotyczące wpływu pandemii były w pełni widoczne. Niemniej jednak ważne jest, aby pamiętać o tej historycznej korelacji.
Wysoka zmienność
Jeśli przyjrzymy się wykresowi ukazującemu rozwój w czasie omawianego funduszu ETF, możemy zaobserwować dość wysoką zmienność. Przed pandemią, ceny nieruchomości przez wiele lat rosły niemalże linearnie. Nie dotyczyło to jednak oferowanego instrumentu, ponieważ jego krzywa wzrostu zależy przede wszystkim od zysków spółek, które się na niego składają, a zyski często zależą również od bieżącej sytuacji gospodarczej. Nie można więc oczekiwać, że rozwój tego instrumentu będzie w krótkim terminie dokładnie kopiował sytuację na światowym rynku nieruchomości.
Podsumowanie
Pomimo wspomnianych na końcu wad, inwestowanie w sektor nieruchomości za pośrednictwem funduszy ETF to świetna okazja do czerpania korzyści z tego rynku przy jednoczesnym dodaniu kolejnego mniej skorelowanego komponentu do portfela. Nasi eksperci wierzą w to, że warto posiadać komponent nieruchomościowy w swoim portfelu, a ten sam instrument jest już także zawarty w niektórych klasycznych Portfelach na miarę Portu. Podobnie jak w przypadku Portfeli na miarę, ważne jest aby odpowiednio dobrać swój horyzont inwestycyjny, ocenić swoje podejście do ryzyka i dopiero na tej podstawie podjąć decyzję o włączeniu danego instrumentu do portfela. Instrument skoncentrowany na globalnych spółkach z sektora nieruchomości może podlegać wysokiej krótkoterminowej zmienności i dlatego jest bardziej odpowiedni dla portfeli inwestorów długoterminowych, którzy nie mają awersji do ryzyka.
—————————————————————–
Na co zwrócić uwagę po przeczytaniu artykułu?
– Artykuł nie jest rekomendacją inwestycyjną, a Portu nie świadczy usługi doradztwa inwestycyjnego.
– Historyczne wyniki inwestycji nigdy nie są gwarancją przyszłych zysków.
– Inwestycje na rynkach kapitałowych są zawsze ryzykowne.
– Portu nie gwarantuje osiągnięcia zysków z inwestycji.
– Nie jesteś pewien, jaki profil ryzyka jest dla Ciebie odpowiedni? Wypełnij naszą ankietę inwestycyjną, by to sprawdzić.
– Niniejszy artykuł jest materiałem marketingowym.
