Co to jest REIT i jak go kupić? Kiedy REIT w Polsce?

Mało kto wie, że można inwestować w REIT, co jest o wiele prostsze, a może zapewnić podobną stopę zwrotu jak wymagające i czasochłonne bezpośrednie inwestycje w nieruchomości. Nie mamy jeszcze jednak naszych rodzimych REIT w Polsce, co nie znaczy, że nie są u nas dostępne REITy z innych rynków. 

Inwestowanie w nieruchomości jest w Polsce bardzo popularne. Dla wielu ludzi jest to konserwatywny sposób na pomnażanie pieniędzy, pomagając im uzyskać stabilne przychody, na przykład dzięki regularnym wpływom z wynajmu. 

Jednakże wysokie ceny na rynku i drogie, wysoko oprocentowane kredyty hipoteczne sprawiają, że ten sposób inwestowania jest obecnie mało dostępny, a dla wielu zakup nieruchomości jest w ogóle nieosiągalny. Co więcej, wiele osób nie bierze pod uwagę istotnego kosztu bezpośredniego inwestowania w nieruchomości – kosztu swojego czasu.

REITy jako alternatywna forma inwestycji w nieruchomości

Licznych wad bezpośrednich inwestycji w nieruchomości można łatwo uniknąć. Albowiem, Istnieją inne sposoby jak uzyskać ekspozycję na rynek nieruchomości, a to bez względu na to, ile masz pieniędzy. Prawdopodobnie najlepszą alternatywą jest inwestowanie w REITy czyli fundusze inwestycyjne nieruchomości (REIT) lub w firmy, które budują i zarządzają nieruchomościami za pośrednictwem funduszy giełdowych ETF. Już na wstępie chcemy zaznaczyć, że między innymi taką możliwość daje właśnie Portu – gdzie umożliwiamy inwestowanie dla każdego.

Co to REIT?

Co to są REITy (Real Estate Investment Trusts)? Są to fundusze inwestycyjne na rynku nieruchomości, które zarządzają portfelami nieruchomości generujących dochód. REITy działają na zasadzie zakupu, zarządzania i sprzedaży nieruchomości komercyjnych, takich jak biurowce, centra handlowe, hotele czy magazyny. Kluczową cechą REITów jest obowiązek wypłaty większości zysków (zwykle 90% lub więcej) w formie dywidend dla akcjonariuszy, co czyni je atrakcyjnym instrumentem dla inwestorów szukających regularnych dochodów. 

REIT-y w Polsce – prace nad polskimi REIT-ami przyspieszyły!

Obecnie w Polsce nie istnieją krajowe fundusze REIT, ponieważ brakuje odpowiednich regulacji prawnych. Choć zgłoszono kilka projektów ustaw mających na celu uregulowanie tej formy inwestycji, żaden z nich nie został dotychczas przyjęty. Mimo dużego zainteresowania ze strony inwestorów, brak uregulowań prawnych wciąż stanowi barierę dla rozwoju krajowego rynku REITów.

Niemniej jednak, jest pewne światełko w tunelu, gdyż prace nad wprowadzeniem REIT w Polsce nieco przyspieszyły, o czym świadczą nowe wstępne założenia planowanej ustawy. REITy (w ramach projektu ustawy proponowane jako SINN, czyli Spółki Inwestujące w Najem Nieruchomości) mają być spółkami akcyjnymi, które inwestują w nieruchomości na wynajem i czerpią zyski z czynszów. Pozwolą one indywidualnym inwestorom posiadać pośredni udział w rynku nieruchomości, co oczywiście może przyciągnąć potrzebny kapitał i stymulować rozwój rynku najmu w Polsce.

Kiedy polskie REIT?

Możemy spodziewać się, że pierwsze REITy w Polsce pojawią się w 2025 roku. Ministerstwo Rozwoju i Technologii intensywnie pracuje nad wspomnianą ustawą, która ma zostać uchwalona nawet do końca 2024 roku. 

Jak inwestować w REIT?

Inwestowanie w REITy może być atrakcyjne dla osób zainteresowanych rynkiem nieruchomości, ale nieposiadających wystarczającego kapitału na bezpośredni zakup nieruchomości. Jak również dla osób, które chcą zdywersyfikować swoją dotychczasową ekspozycję na nieruchomości. 

Istnieje kilka sposobów inwestowania w REITy:

Zakup akcji REITów na giełdzie – Wiele REITów jest notowanych na giełdach papierów wartościowych, co umożliwia zakup ich akcji za pośrednictwem brokera. To najprostszy sposób inwestowania w REITy, ale wymaga posiadania rachunku maklerskiego. Niestety, na ten moment dotyczy to jedynie handlu na giełdach zagranicznych. 

Inwestowanie w fundusze ETF na REITy – ETFy (Exchange Traded Funds) to fundusze indeksowe, które naśladują wyniki określonego indeksu giełdowego, na przykład indeksu REITów. Inwestowanie w ETFy na REITy pozwala na dywersyfikację portfela i obniżenie ryzyka w porównaniu z zakupem akcji pojedynczych REITów. Właśnie taką opcję oferujemy na Portu.

Inwestowanie w fundusze inwestycyjne zamknięte (FIZ) inwestujące w nieruchomości – FIZy to fundusze, które nie są notowane na giełdzie i mają ograniczoną liczbę uczestników. Inwestowanie w FIZy wymaga zazwyczaj większego kapitału, ale może oferować wyższe stopy zwrotu niż inwestycje w tytuły uczestnictwa REITów czy ETFy. Charakteryzują się także nieco wyższym ryzykiem. 

Inwestowanie w REITy – jakie przynosi korzyści?

W co byśmy nie inwestowali, robimy to z myślą o korzyściach jakie to nam przyniesie. Jednak każda inwestycja jest inna i ma różne zalety oraz stwarza różne zagrożenia. Jak to wygląda w przypadku REITów? Zacznijmy od korzyści:

• Stabilna dywidenda – Spółki nieruchomościowe oferują zazwyczaj wysoką dywidendę, która w przypadku najliczniej reprezentowanych REITów nie zależy od decyzji zarządu, ale od wcześniej ustalonych zasad. Na przykład w przypadku dostępnego na Portu instrumentu  “Firmy z branży nieruchomości (globalne)” wysokość dywidendy zazwyczaj waha się w granicach 2-2,5% i jest w całości reinwestowana. To zapewnia pewną stabilizację, choć sama wartość może podlegać znacznym wahaniom. Wysoka dywidenda oczywiście mogłaby być również wadą. Jeśli spółka jest zobowiązana rozdzielić część swojego zysku akcjonariuszom, ogranicza to jej możliwości na realizowanie nowych projektów, a w ten sposób spowalnia to jej wzrost.
• Wysoki potencjał rentowności – Firmy zajmujące się nieruchomościami czerpią zyski zarówno z ich wynajmu jak i wzrostu ich wartości. W odróżnieniu od możliwości zwykłych ludzi, portfele z nieruchomościami omawianych spółek są zarządzane przez profesjonalistów, którzy non stop monitorują rynek i potrafią wykorzystywać różne sprzyjające okazje. To sprawia, że inwestycje w REITy w połączeniu z ich wysokimi dywidendami są bardzo interesującą okazją, w której łączy się dość dobre zabezpieczenie ryzyka oraz potencjał na całkiem wysoki zwrot.
• Dostęp do rynku nieruchomości – Jedną z największych korzyści, którą zapewnia ta inwestycja jest bardzo łatwy dostęp do rynku nieruchomości. Inwestowanie w REITy w tym przypadku jest tak proste jak inwestowanie w akcje. Jak już wspomnieliśmy na początku, inwestycje w nieruchomości wymagają, oprócz posiadania dużej ilości czasu, również dużego kapitału. Przy mniejszym portfelu zakup nieruchomości może znacząco zmienić rozkład inwestycji prowadząc do zmniejszenia dywersyfikacji. Fundusze nieruchomości notowane na giełdzie oferują możliwość, jak przyłączyć się do tego rynku z mniejszym kapitałem bez uszczerbku dla dystrybucji inwestycji. Innymi słowy, są maksymalnie zdywersyfikowane pod względem obszarów rynku nieruchomości oraz ze względu na wielką liczbę spółek.
• Dywersyfikacja portfela – Ze względu na to, że kupowanie nieruchomości wymaga dużego kapitału, wielu inwestorów ignoruje tę część portfela. Jednak większość ekspertów zgadza się, że nieruchomości powinny być składnikiem portfela również w przypadku drobnych inwestorów. Branża nieruchomości różni się od rynku akcji, dzięki czemu często może zapewnić przeciwwagę właśnie dla akcji i obligacji.
• Wysoka płynność – W odróżnieniu od klasycznego posiadania nieruchomości, zaletą inwestowania w fundusze nieruchomościowe jest wysoka płynność. W momencie, w którym zdecydujesz się sprzedać swoje udziały, możesz to zrobić od razu, bez konieczności współpracy z agentami nieruchomości i niepotrzebnych kosztów. Eliminuje to jeden z głównych problemów, które nieruchomości niosą z perspektywy inwestycyjnej.

Potencjalne wady inwestowania w REITy

W przypadku inwestowania w REITy należy liczyć się również z różnymi specyficznymi zagrożeniami, przed którymi najlepiej chroni szeroka dywersyfikacja, niemniej, ryzyko jest nieodłącznym elementem inwestowania. 

• Zależność od stóp procentowych – Mówiąc najprościej, jeśli stopy procentowe rosną, akcje spółek z sektora nieruchomości spadają. Dotyczy to również zwykłych akcji, ale w przypadku nieruchomości, a zwłaszcza w przypadku REITów ta korelacja jest bardzo silna. Powód jest stosunkowo prosty. Inwestorzy odliczają premię za rentowność w stosunku do wolnych od ryzyka obligacji rządowych. Wyobraźmy sobie sytuację, w której rentowność 10-letnich amerykańskich obligacji skarbowych wynosi 2%, a stopa dywidendy funduszu nieruchomości wynosi 4%. Jeśli stopy procentowe w gospodarce wzrosną, a rentowność obligacji rządowych wzrośnie do 3%, wymagana rentowność funduszu nieruchomości również powinna wzrosnąć. Jak przedstawiono na wykresie, obowiązuje tu odwrotna zależność. Aby rentowność wzrosła, musi nastąpić spadek wartości.
  Oczywiście zależność ta nie obowiązuje bezwarunkowo i zawsze, co ostatnio pokazała pandemia koronawirusa. Stopy procentowe gwałtownie spadły, ale jednocześnie spadły również wyceny nieruchomościowych funduszy inwestycyjnych. Obawy inwestorów dotyczące wpływu pandemii były w pełni widoczne. Niemniej jednak ważne jest, aby pamiętać o tej historycznej korelacji.
• Wysoka zmienność – wbrew pozorom ceny nieruchomości są zależne od wielu czynników. Teoretycznie, przed pandemią, ceny przez wiele lat rosły niemalże linearnie. Jednak,często wzrost lub spadek cen zależy od decyzji politycznych, które mogą stwarzać okazję lub prowokować kapitał do poszukiwania innych bezpiecznych przystani. Dlatego, dobrze jest posiadać szeroką ekspozycję na REITy obejmujące różne obszary branży i rejony geograficzne. Taką okazję stwarza instrument dostępny na Portu – Firmy z branży nieruchomości (globalne).

Fundusze REIT dostępne na rynku

Polskie REITy w klasycznym rozumieniu jeszcze nie istnieją. Na naszym rynku nie ma spółek notowanych na giełdzie, które inwestują w nieruchomości i wypłacają większość zysków w formie dywidend. Istnieją jednak pewne alternatywy dla inwestorów zainteresowanych rynkiem nieruchomości:

1. Fundusze inwestycyjne zamknięte (FIZ) inwestujące w nieruchomości
2. Spółki deweloperskie notowane na GPW
3. ETFy na zagraniczne REITy:
   • Niektóre platformy inwestycyjne w Polsce oferują dostęp do ETFów (Exchange Traded Funds), które inwestują w REITy z innych krajów, na przykład z USA. Przykładem takiej platformy jest właśnie Portu, która umożliwia inwestowanie online. Nie musisz nawet wstawać z kanapy, aby mieć swój udział w profesjonalnych inwestycjach z całego świata. 
   • To dobry sposób na dywersyfikację portfela i uzyskanie ekspozycji na globalny rynek nieruchomości.

REIT ETF co to?

W skrócie – ETF na REITy to fundusz giełdowy, który inwestuje w akcje spółek REIT lub w inne instrumenty finansowe powiązane z rynkiem nieruchomości. Najczęściej odwzorowuje konkretny indeks składający się ze spółek dobranych na podstawie określonego klucza. W tym przypadku indeksami referencyjnymi mogą być takie indeksy jak FTSE EPRA/NAREIT Global Real Estate Index, S&P Global REIT Index czy FTSE NAREIT All Equity REITs Index skupiający jedynie REITy amerykańskie. 

Gdzie i jak kupić REIT?

Dlatego, jeśli chcesz w prosty sposób i niskim kosztem uzyskać ekspozycję na rynek nieruchomości, a jednocześnie cieszyć się korzyściami z tym związanymi, wystarczy założyć u nas konto i wybrać odpowiedni ETF. Ciekawostką jest fakt, że również niektóre Portfele na miarę o niższym stopniu ryzyka również posiadają w swoim składzie ETFy nieruchomościowe. Jak kupić REIT? Wszystko zaczyna się od wypełnienia krótkiej ankiety. 

O tym jak ma się inwestowanie w nieruchomości do inwestowania indeksowego, piszemy w następującym artykule na przykładzie naszych Portfeli na miarę. Bezpośrednie inwestowanie w ETFy na REITy jest z kolei dostępne w ramach Własnych strategii. 

Jak działa ETF na REIT?

ETF na REIT działa podobnie jak każdy inny ETF. Gromadzi on środki od wielu inwestorów i inwestuje je w koszyk akcji różnych REITów lub innych instrumentów związanych z nieruchomościami. Dzięki temu inwestorzy mogą uzyskać ekspozycję na rynek nieruchomości bez konieczności bezpośredniego ich zakupu.

Inwestycja w REITy na platformie Portu

Jak inwestować w RETy na platformie Portu? W prosty sposób. Wystarczy wybrać odpowiedni instrument z oferty Własnych strategii. Na przykład fundusz „Firmy z branży nieruchomości (globalne)” lub „Firmy z branży nieruchomości (Europa). Ten pierwszy jest funduszem giełdowym składającym się z ponad 300 spółek działających w sektorze nieruchomości i kopiuje spółki zawarte w ramach indeksu referencyjnego FTSE EPRA/Nareit Developed Index. Spółki te nie są wybierane losowo, muszą spełniać określone kryteria. Na przykład, muszą to być firmy:

• Działające w sektorze nieruchomości w krajach rozwiniętych (za wyjątkiem Grecji).
• Mające perspektywę wysokości dywidendy wyższą niż 2% rocznie.

W tym miejscu warto zaznaczyć, że na Portu można inwestować zarówno w polskich złotych jak i za pomocą konta w euro. 

Z czego składa się ETF – Firmy z branży nieruchomości (globalne)

Aby pokazać jak bardzo zakup ETF na REIT różni się od kupna pojedynczego domu lub mieszkania postanowiliśmy rozłożyć na czynniki pierwsze skład instrumentu z naszej oferty – Firmy z branży nieruchomości (globalne). 

Ten instrument ETF to prawdziwa „bomba dywersyfikacyjna”. Najważniejszą częścią instrumentu – „Firmy z branży nieruchomości (globalne)”, są spółki inwestujące w nieruchomości, które pod pewnymi względami różnią się od tradycyjnych spółek giełdowych. Można je wyobrazić sobie jako fundusze, które zamiast posiadania akcji firm, posiadają całe nieruchomości. Na rynku amerykańskim, aby dana firma mogła być uznana za REIT musi posiadać co najmniej 75% swoich udziałów w nieruchomościach, podobnie co najmniej 75% zysków takiej firmy również powinno pochodzić z nieruchomości. Co najmniej 90% zysku musi być wypłacane akcjonariuszom. Tak konkretne wymagania jednoznacznie klasyfikują te spółki i pomagają inwestorom mieć lepsze pojęcie o tym, w co inwestują.

W ramach instrumentu „Firmy z branży nieruchomości (globalne)” można znaleźć kilka rodzajów spółek inwestujących w nieruchomości. Należą do nich:

REITy detaliczne – blisko jedna piąta składu instrumentu inwestycyjnego tworzą REITy, które koncentrują się na wynajmie powierzchni handlowych. Najczęściej są one właścicielami centrów handlowych, pasaży handlowych czy nawet innych mniejszych nieruchomości handlowych. W czasie, w którym gospodarka ma się dobrze jest to bardzo intratny biznes. Właściciele nieruchomości mają z klientami podpisane długoterminowe umowy najmu, a najemcy mogą przy okazji korzystać z popularności sklepów znajdujących się w tym samym centrum handlowym. Sytuacja wygląda gorzej w czasach recesji, kiedy ludzie oszczędzają na zakupach. Biznes spowalnia, a zagrożenie zaprzestaniem spłaty najemnego przez wynajmujących rośnie, zmniejsza się też zapotrzebowanie na wynajem powierzchni handlowych. Detaliczne REITy dostarczają więc bardzo interesującą dywidendę i relatywnie wysoką zmienność, która powiązana jest ze stanem gospodarki. W ramach ETF-u do tej grupy spółek należą Simon Property Group (SPG) lub Realty Income Corporation (O).

REITy biurowe – Kolejną szeroko reprezentowaną kategorią w ramach omawianego ETFu są REITy, które kupują i zarządzają przestrzeniami biurowymi. Chociaż w okresie przed pandemią cieszyły się niesłabnącą popularnością, do takiego stopnia, że mówiło się o ich przewartościowaniu, to ostatnie lata przyniosły sporą zmianę w tym kontekście. Wymuszony przez lockdowny powszechny „home office” pokazał, że praca w biurze nie zawsze jest koniecznością, co wzbudziło obawy inwestorów o zapotrzebowanie na powierzchnie biurowe w przyszłości. Co prawda, okres pandemii najwyraźniej jest już za nami, aczkolwiek wysokie stopy procentowe sprawiają, że ceny powierzchni biurowych obecnie utrzymują się na niskich poziomach, co może wskazywać na niedoszacowanie wartości tego typu REITów, a zatem mogą one stanowić ciekawą okazję inwestycyjną, tym bardziej, że coraz częściej słyszy się, że firmy preferują, aby ich pracownicy ponownie większość czasu pracowali z biur. Inwestycje w nieruchomości biurowe zachowują się podobnie jak te w przestrzenie handlowo-usługowe, cechują się długoterminowymi wynajmami i dużą wrażliwością na cykl gospodarczy. W ramach ETFu reprezentowane są na przykład przez firmę Boston Properties (BXP) czy Kilroy Realty (KRC).

REITy mieszkaniowe – Część REIT-ów uwzględnionych w instrumencie specjalizuje się w kupowaniu i wynajmowaniu powierzchni mieszkalnych osobom fizycznym. Zazwyczaj firmy te kupują nieruchomości w wielkich miastach, gdzie wysokie ceny mieszkań sprawiają, że bardziej opłacalne jest wynajmowanie nieruchomości. Wyceny są często zależne od aktualnej sytuacji na rynku pracy. Duża liczba wolnych miejsc pracy prowadzi do napływu nowych mieszkańców, a tym samym zwiększonego zainteresowania wynajmem. Przykładem firm zajmujących się tego typu działalnością w ramach omawianego ETF-u są AvalonBay Communities (AVB) lub Equity Residential (EQR).

REITy hotelarskie – Mniejsza część struktury instrumentu tworzą także REIT-y, które inwestują w hotele, motele i inne obiekty noclegowe. Także w tym przypadku chodzi o biznes wyraźnie dotknięty przez pandemię, która przyczyniła się do ochłodzenia zainteresowania. Jeśli chodzi o związek z gospodarką to ten sektor jest najprawdopodobniej najbardziej wrażliwy na rozwój sytuacji ekonomicznej, której zawirowania wyraźnie wpływają na wycenę takich spółek. Przykładem takiej firmy w ramach ETF jest Apple Hospitality REIT (APLE), która jest właścicielem kilkuset budynków hotelowych, włącznie z niektórymi pod marką Marriott czy Hilton.

REITy zdywersyfikowane i inne – Podobnie jak Ty dywersyfikujesz swój portfel, wiele REIT-ów dywersyfikuje swoje inwestycje. W rezultacie uwzględniają one w swym portfelu różne rodzaje budynków, co z jednej strony może skutkować utratą przewagi konkurencyjnej, ale z drugiej strony dać zabezpieczenie w przypadku, w którym jeden z obszarów ich działalności doświadczałby pogorszenia koniunktury. Warto zwrócić uwagę również i na inne typy REITów -niektóre kupują jedynie obiekty medyczne, inne specjalizują się w powierzchniach magazynowych. Zaletą inwestowania w oferowany przez nas zdywersyfikowany ETF jest ekspozycja na wszystkie te obszary.

Jednak na ETF nie składają się jedynie REITy, ale również klasyczni deweloperzy, którzy inwestują pieniądze w budowę różnego typu nieruchomości w celu ich późniejszej sprzedaży. Przykładem takiej firmy jest japońska firma Mitsubishi Estate.

Podsumowanie

Inwestowanie w sektor nieruchomości za pośrednictwem funduszy ETF to świetna okazja do czerpania korzyści z tego rynku w prosty i przystępny sposób. Wybierając REIT w takim wydaniu pomijamy przy tym wady bezpośrednich inwestycji w nieruchomości, oszczędzamy czas i obniżamy próg wejścia do minimum. 

Wybierając REITy dostępne w naszej ofercie w swojej strategii, podobnie jak w przypadku Portfeli na miarę, ważne jest aby odpowiednio dobrać swój horyzont inwestycyjny, ocenić swoje podejście do ryzyka i dopiero na tej podstawie podjąć decyzję o włączeniu danego instrumentu do portfela. Instrument skoncentrowany na globalnych spółkach z sektora nieruchomości może podlegać wysokiej krótkoterminowej zmienności  i dlatego jest bardziej odpowiedni dla portfeli inwestorów długoterminowych, którzy nie mają awersji do ryzyka.

Teraz wiesz już, co to REIT i wiesz jak inwestować w REIT w Polsce w prosty, dostępny i niskokosztowy sposób, oczywiście na Portu. 

—————————————————————–

Na co zwrócić uwagę po przeczytaniu artykułu?

– Artykuł nie jest rekomendacją inwestycyjną, a Portu nie świadczy usługi doradztwa inwestycyjnego.

– Historyczne wyniki inwestycji nigdy nie są gwarancją przyszłych zysków.

– Inwestycje na rynkach kapitałowych są zawsze ryzykowne.

– Portu nie gwarantuje osiągnięcia zysków z inwestycji.

– Nie jesteś pewien, jaki profil ryzyka jest dla Ciebie odpowiedni? Wypełnij naszą ankietę inwestycyjną, by to sprawdzić.

– Niniejszy artykuł jest materiałem marketingowym.